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    陈建平律师

    商铺合同到期终止合同怎么写

    来源:华律网整理发表时间:2018年03月28日浏览:277

    定位胆个位5码必中规律 www.dfc130.club 随着房价的升高,现在的商铺越来越高了,租赁商铺的价格也越来越高了,一般要租赁商铺的都会签上几年的合同,那么如果合同到期之后怎样写终止合同。下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网广州合同纠纷律师整理了相关的内容,希望对您有帮助。

    商铺合同到期终止合同怎么写

    一般不用签终止合同,到期直接终止就可以了。

    如何审查商铺租赁合同

    调查商铺的档案

    承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

    1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

    2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

    3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    免租装修期

    商铺租赁中,免租装修期经?;岢鱿衷诤贤?,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

    签定合同发生的费用

    租赁保证金

    俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但δ缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎?办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即?次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的υ约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

    税费承担

    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

    1、出租:

    营业税及附加 租金*5.55%

    房产税租金*12%

    个人所得税 所得部分*20% (所得部分为租金扣除维修费用,维修费用?次不超过800元)

    印花税 租金(总额)0.1% (在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

    土地使用税 按房屋地段?平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

    2、转租:

    营业税及附加 转租收入*5.55%

    印花税印花税 转租租金(总额)0.1%

    在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

    虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

    签定合同时要注意的重要内容

    营业执照

    承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要χ绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

    1、原有租赁登记信息?有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

    2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息?有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

    3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

    4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

    5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

    对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的υ约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

    6、装修的处置

    商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

    (1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招λ置也可约定清楚。

    (2)、解除合同的υ约责任,不仅仅考虑υ约金部分,因为υ约金常?;嵩级ǖ韧谘航?,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担υ约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

    (3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

    7、水、电、电话线等

    因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

    签定合同之后的疑虑

    8、租赁登记

    租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

    (1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使?有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

    (2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个?有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向?有租赁登记的承租人承担υ约责任。

    因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

    9、转租问题

    商铺市场中经?;嵊黾矶唷岸慷薄叭慷鼻樾?,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

    (1)、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

    (2)、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦?有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律?;?。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

    10、买卖与租赁

    许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎?办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊?;ぃ?/p>

    (1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

    (2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的υ约责任。

    审查商铺租赁合同的注意事项

    在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

    以上内容就是相关的回答,商铺合同到期之后可以续签也可以取消合同,如果是终止合同可以直接终止,一般不用签什么合同,如果想要保障双方的权益可以写一份协议,写清楚实际情况就可以了。如果您还有其他法律问题的可以咨询华律网相关律师。

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